Diritto delle locazioni e degli sfratti

Il codice civile definisce la locazione come “il contratto con cui una parte (il locatore) si obbliga a far godere all’altra (il locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo” (art. 1571 c.c.). Lo Studio Legale Pandolfi di Varese fornisce consulenze in materia di diritto delle locazioni e degli sfratti in città e in provincia.

Stando a quanto sancito dal diritto delle locazioni si prefigurano dunque due diversi tipi di locazione:

• locazione di beni mobili
• locazione di beni immobili

Nell’ambito della locazione immobiliare si distinguono poi:

• la locazione di immobili adibiti ad uso abitativo
• la locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione

Alcuni aspetti fondamentali dei diversi tipi di locazione vengono disciplinati nell’ambito del codice civile medesimo, ad es. per quanto concerne:

• le obbligazioni delle parti
• la sublocazione
• il trasferimento della cosa locata

La disciplina codicistica è stata, peraltro, modificata, derogata ed integrata da numerose leggi speciali. In particolare, in relazione alle locazioni di beni immobili vanno rammentate

Legge 27 luglio 1978 n. 392, recante disciplina delle locazioni di immobili urbani, in parte tuttora vigente ed in parte abrogata dalla legge 431/98

Legge 9 dicembre 1998 n. 431, recante disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo

La locazione può avere ad oggetto anche una cosa produttiva, mobile o immobile: in tal caso si parla però di contratto di affitto. Ipotesi tipizzata è quella dell’affitto di fondi rustici, oggetto di specifica disciplina nell’ambito della legislazione speciale in materia agraria.

Lo Studio Legale dell’Avvocato Francesca Pandolfi, con sede a Varese, in Via Piave 12, e dunque comodamente raggiungibile da tutta la città di Varese e dalla provincia, offre ai propri clienti assistenza in materia di diritto delle locazioni e degli sfratti, con particolare attenzione alle questioni inerenti la redazione dei contratti di locazione, la risoluzione di controversie in materia locatizia, sfratti per morosità o per finita locazione, rilascio dell’immobile in seguito all’avvenuta convalida dello sfratto e conseguente recupero dei canoni di locazione scaduti e non corrisposti.

Una delle problematiche che ricorrono più di frequente in materia locatizia è quella del recupero della disponibilità dell’immobile, qualora il conduttore non lo rilasci spontaneamente una volta cessato il rapporto oppure nel caso in cui il conduttore medesimo risulti inadempiente all’obbligo di pagamento del canone concordato (c.d. morosità del conduttore). In tutti questi casi è consigliabile rivolgersi a un giurista esperto in materia di diritto di locazione e diritto degli sfratti, in grado di consigliarvi sul miglior modo di agire e tutelare i vostri interessi nel rispetto di quanto stabilito dalla legge in materia. Lo Studio Legale Pandolfi di Varese offre le sue consulenze ai residenti in città e in provincia di Varese per qualsiasi problematica inerente la delicata materia delle locazioni e degli sfratti.

Che cosa si può fare se l’inquilino rifiuta di abbandonare l’immobile o non paga il canone?

In caso si verifichi una delle ipotesi di cui sopra (necessità di recupero dell’immobile in caso di rifiuto ad abbandonare lo stesso o di morosità del conduttore) si fa ricorso rispettivamente alle procedure regolamentate dalla legge in materia di sfratti, e cioè:

• sfratto per finita locazione
• sfratto per morosità

Per dare inizio alla procedura di sfratto, il locatore notifica un atto giudiziario al conduttore con il quale intima al medesimo lo sfratto (a seconda dei casi appunto per finita locazione o per morosità), citandolo contestualmente a comparire davanti al Giudice per una determinata udienza. Se il Giudice ritiene ricorrenti tutti i presupposti, procede a convalida dello sfratto intimato ed emette un provvedimento con il quale ordina al conduttore di riconsegnare l’immobile. Tale provvedimento ha efficacia esecutiva, nel senso che consente di eseguire forzosamente il rilascio tramite l’Ufficiale Giudiziario.

Il conduttore può opporsi allo sfratto? E come?

Di fronte allo sfratto, il conduttore ha due possibilità per opporsi:

• comparire all’udienza adducendo difficoltà economiche per giustificare il mancato pagamento: in tal caso il Giudice di norma concederà al medesimo il c.d. “termine di grazia”, ovvero un termine di 90 giorni per provvedere al pagamento di tutti i canoni, oltre interessi e spese. In caso di adempimento nel termine fissato il rapporto di locazione potrà proseguire. Questa ipotesi si applica senza dubbio alle locazioni ad uso abitativo, mentre è discussa in relazione alle locazioni ad uso diverso.
• opporsi in ogni caso alla convalida dello sfratto: in tal caso si apre un procedimento destinato ad accertare le ragioni delle parti. Peraltro, ove l’opposizione non sia fondata su prova scritta, il Giudice potrà convalidare lo sfratto con riserva delle eccezioni del convenuto, la cui fondatezza verrà accertata nel prosieguo del giudizio

Il codice di procedura civile prevede anche un procedimento di licenza per finita locazione. In questo caso l’intimazione viene fatta prima della scadenza del contratto con un duplice effetto: da un punto di vista sostanziale si ottengono effetti analoghi a quelli di una disdetta, impedendo il rinnovo tacito del contratto, mentre sotto il profilo processuale ci si pre-munisce di un titolo per il rilascio dell’immobile, da azionare esecutivamente nel caso di mancata riconsegna spontanea da parte del conduttore (generalmente vi si fa ricorso quando si ha ragione di ritenere che la riconsegna spontanea non avverrà).

Le procedure di sfratto/licenza non esauriscono, peraltro, il possibile contenzioso in materia locatizia: a mero titolo esemplificativo si pensi alle ipotesi di vizi della cosa locata o alle controversie che possono insorgere in merito alla ripartizione tra locatore e conduttore degli oneri per la manutenzione o la riparazione della cosa locata. In tutti questi casi un valido supporto viene fornito dallo Studio Legale dell’Avv. Pandolfi, attivo a Varese città e provincia con consulenze e supporto in materia di diritto della locazione e diritto degli sfratti. Situato in Via Piave 12 a Varese, lo Studio Pandolfi offre i propri servizi ad una clientela di privati, imprese e professionisti che necessitino di assistenza e consulenza in ambito civilistico, in sede giudiziale e stragiudiziale, allo scopo di tutelare l’interesse del cliente, nel rispetto delle norme e del Codice di Deontologia.

Per ricapitolare la complessa materia del diritto degli sfratti e diritto delle locazioni, seguono alcune domande frequenti in materia. Per ulteriori dubbi, non esitate a consultare lo Studio Legale dell’Avv. Francesca Pandolfi è comodamente raggiungibile da Varese città e provincia.

Che cos’è la licenza per finita locazione?

La licenza per finita locazione è la procedura preventiva adottata dal proprietario che voglia assicurarsi che, al momento della scadenza del contratto, l’inquilino lasci l’immobile senza possibilità di proroghe.

Per ottenere la c.d. licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, il proprietario deve rivolgersi al Giudice chiedendo l'ordine di rilascio dell’immobile per una data prestabilita rispettando i termini previsti dal contratto. In tal modo, in caso il locatario non rispetti la scadenza concordata, il proprietario potrà immediatamente procedere ad esecuzione forzata senza bisogno di intraprendere la procedura di sfratto.

Che cos’è lo sfratto per finita locazione?

Lo sfratto per finita locazione è una procedura che viene intrapresa quando l’inquilino si opponga al rilascio dell’immobile locato dopo la scadenza del contratto continuando a pagare il canone.

Stante l’assenza di morosità, i tempi di rilascio possono allungarsi. Inoltre, è frequente l'intervento del legislatore per sospendere l'esecuzione degli sfratti per finita locazione.

Dopo quanto tempo si ha la convalida dello sfratto?

L’udienza di convalida dello sfratto può essere fissata decorsi 20 giorni dalla notifica. Pertanto la convalida giudiziale dello sfratto può essere ottenuta in tempi brevi.

Qual è il Tribunale competente in caso di sfratto?

Il Tribunale competente in caso di sfratto è quello del luogo in cui si trova l’immobile.

Come funziona il procedimento di sfratto per morosità?

Per promuovere lo sfratto per morosità, il locatore deve notificare al conduttore, tramite un Avvocato, l’intimazione a presentarsi davanti al Giudice (competente è il Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile) per ottenere l’accertamento dell’inadempimento del conduttore e la conseguente condanna al rilascio dell’immobile. A questo punto:

• Se il conduttore si presenta in udienza, non contesta la morosità ed effettua il pagamento dei canoni o degli oneri dovuti, maggiorati degli interessi legali e delle spese processuali, la morosità si considera sanata ed il rapporto di locazione prosegue inalterato tra le parti.
• Se il conduttore non si presenta all’udienza, oppure si presenta ma non contesta la morosità né si oppone alla richieste di sfratto del locatore, il Giudice, una volta verificata la regolarità formale degli atti, procede nella stessa udienza a convalidare lo sfratto per morosità. Ne consegue lo scioglimento del contratto di locazione per fatto e colpa del conduttore.

Contestualmente il Giudice fissa la data ultima di rilascio dell’immobile, in genere a distanza di uno o due mesi dalla data dell’udienza.

Cosa fare se l’inquilino si oppone allo sfratto?

Le procedure di licenza e di sfratto per finita locazione, che, in presenza dei presupposti di legge e in mancanza di opposizione da parte dell’inquilino, si concludono in tempi brevi, possono diventare problematiche se l’inquilino non vuole lasciare l’immobile. Infatti, se l’inquilino si oppone allo sfratto, il Giudice dovrà disporre la prosecuzione del procedimento. A questo punto viene avviato un processo al termine del quale il Giudice stabilirà se il contratto deve intendersi finito oppure debba proseguire. In questo caso è indispensabile l’assistenza di un Legale esperto in diritto degli sfratti e delle locazioni (i residenti a Varese e provincia trovano un valido interlocutore preparato in materia nell’Avv. Francesca Pandolfi, che opera nello Studio di Varese, situato in Via Piave 12).

L’opposizione del conduttore allo sfratto obbliga il Giudice a passare da un procedimento sommario di convalida di sfratto per morosità a un giudizio ordinario in cui entrambe le parti sono tenute a fornire prove delle rispettive pretese. Al termine di tale “rito locatizio”, il Giudice emetterà una vera e propria sentenza. Se l’opposizione del conduttore non è fondata su prova scritta, il locatore ha però il diritto di richiedere che il Giudice ordini l’immediato rilascio dell’immobile, con riserva di valutare eventuali eccezioni sollevate nel prosieguo del giudizio.

In ogni caso, se l’inquilino persiste nell’opporsi allo sfratto anche una volta ottenuto il provvedimento con cui il Giudice intima all’inquilino il rilascio dell’appartamento, sarà necessario passare alla fase esecutiva, in cui l’ufficiale giudiziario, se necessario avvalendosi della forza pubblica, eseguirà materialmente lo sfratto.

Esecuzione per rilascio dell’immobile

Se il conduttore rifiuta di restituire spontaneamente l’immobile entro il termine fissato dal Giudice, il locatore può promuovere una procedura esecutiva che prevede l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario per riprendere il possesso dell’immobile.

Prima di tale intervento, la giurisprudenza prevede che il locatore notifichi al conduttore un atto di precetto con l’intimazione di rilasciare l’immobile entro e non oltre 10 giorni, al termine dei quali il locatore potrà richiedere all’Ufficiale Giudiziario di procedere allo sfratto.

L’Ufficiale Giudiziario provvederà quindi a notificare al conduttore un atto di preavviso (detto appunto preavviso di sfratto, che viene notificato un minimo di 10 giorni prima) del giorno e dell’ora in cui avverrà il primo accesso, data fissata a discrezione dell’Ufficiale Giudiziario. Spesso il primo accesso viene utilizzato solo per verificare la situazione, mentre lo sfratto vero e proprio viene effettivamente eseguito nel corso di un secondo accesso, durante il quale, qualora necessario, ci si può avvalere anche del supporto della forza pubblica e di un fabbro per sostituire la serratura. A questo punto l’Ufficiale Giudiziario reimmette il proprietario nel pieno possesso dell’immobile.

Entro quanto tempo si può ottenere la liberazione dell’immobile locato?

Non esiste una risposta univoca che sia valida in tutti i casi. Si può tuttavia affermare che, in media, una procedura di sfratto per morosità consente la liberazione dei locali in 6-12 mesi.

Il tempo necessario a ottenere la liberazione dell’immobile locato dipende innanzitutto dalla data fissata dal Magistrato per l’esecuzione. Solo in seguito all’udienza di convalida si potrà avere un’idea più chiara dei tempi necessari a ottenere la liberazione dell’immobile, in quanto il Giudice a quel punto è tenuto a fissare la data ultima di rilascio, decorsa la quale avrà inizio l’esecuzione forzata. La data del rilascio deve essere fissata entro 6 mesi dalla convalida dello sfratto (12 in casi eccezionali).

In caso di sfratto per morosità, la data dell’esecuzione viene generalmente fissata a 60 – 90 giorni, decorsi i quali, se l’inquilino non rilascia spontaneamente l’immobile, occorre rivolgersi agli ufficiali giudiziari. A questo punto tuttavia la resistenza opposta dall’inquilino, un eventuale interessamento dei servizi sociali specie in presenza di minori e le peculiarità del caso concreto potrebbero ritardare la conclusione della procedura di sfratto esecutivo.

A chi spetta il pagamento delle spese legali in caso di sfratto?

Il proprietario è generalmente tenuto ad anticipare le spese legali legate alla procedura di sfratto, ma il Giudice, nell’atto di convalida dello sfratto, può imporne il rimborso parziale o totale all’inquilino.

Si possono recuperare interessi sui canoni di locazione pagati in ritardo?

Il proprietario ha diritto agli interessi per ritardato pagamento del canone.

Normalmente il termine entro il quale il conduttore deve versare il canone mensile di locazione è stabilito dal contratto di locazione. Il pagamento del canone avviene di norma in mensilità anticipate, tenendo presente che il locatore non può pretendere l’anticipo di più di tre mensilità, ai sensi dell'art. 2 ter L. 12/8/1974, n. 351.

La costituzione in mora, ai sensi dell’art. 1219 c.c., si determina soltanto a seguito di intimazione di pagamento fatta per iscritto dal locatore. Dunque, in caso di ritardo nel pagamento del canone di locazione, il locatore deve intimare il pagamento del canone mediante una raccomandata con ricevuta di ritorno per poter pretendere gli interessi sul ritardato pagamento.

Che cos’è il termine di grazia?

L’art. 55 della legge 27 luglio 1978 n. 392 prevede che, in caso di sfratto per morosità in cui si verifichino comprovate difficoltà del conduttore, il Giudice possa stabilire un termine non superiore a 90 giorni per permettere al conduttore di sanare la morosità (pagando canoni, interessi e spese). Il Giudice si riserva di verificare con un’udienza successiva l’avvenuto pagamento entro il termine stabilito. Per prassi degli Uffici giudiziari il c.d. “termine di grazia” viene normalmente concesso per intero a tutti i conduttori che ne facciano richiesta, con la conseguenza che spesso e volentieri i conduttori guadagnano una dilazione di tre mesi senza pagare quanto dovuto per morosità.

Si possono recuperare i canoni di locazione non pagati?

I proprietari che, avendo concesso in locazione un appartamento, si trovano a dover fronteggiare e risolvere casi in cui gli inquilini ritardano o non pagano il canone di locazione e/o gli oneri accessori possono attivare diverse procedure per la tutela dei propri diritti nei confronti degli inquilini morosi. Il mancato pagamento del canone di locazione costituisce infatti violazione del principale obbligo che il contratto di locazione pone a carico del conduttore.

Il legislatore ha infatti stabilito (art. 5 della L. 27 luglio 1978 n. 392) che il mancato pagamento del canone di locazione entro 20 giorni dalla scadenza contrattualmente stabilita legittima la richiesta di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, con conseguente condanna dell’inquilino alla restituzione dell’immobile.

Anche il mancato pagamento degli oneri accessori (in genere corrispondenti alle spese relative ai servizi comuni condominiali, in caso siano superiori al corrispettivo di due mensilità del canone) può costituire fondato motivo di risoluzione del contratto.

Il pagamento dei canoni di locazione con decreto ingiuntivo

Il locatore può chiedere al conduttore, tramite il Giudice, il pagamento dei canoni di locazione scaduti e di quelli che scadranno dal momento dell’ingiunzione al momento della riconsegna dell’immobile, sia contestualmente all’intimazione di sfratto per morosità sia con ricorso separato. Il decreto ingiuntivo permette di procedere in via esecutiva nei confronti del debitore che non adempia spontaneamente il pagamento.

Tuttavia, l’effettivo recupero del credito è possibile solo nel caso in cui il conduttore possegga un patrimonio mobiliare o immobiliare su cui rivalersi. Purtroppo sono rari i casi di conduttori sfrattati per morosità in possesso di un patrimonio che possa essere assoggettato a pignoramento per ripagare il debito contratto per morosità.